부동산 양도소득세 계산기
주택 매도시 발생하는 양도소득세를 양도차익부터 결정세액까지 단계별로 계산합니다. 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제·다주택 중과세 모두 반영.
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중개수수료, 자본적지출, 양도비용 등
총 양도소득세 (지방세 포함)
11,378,400원
기본 누진세율
양도차익 산정
양도가액1,500,000,000원
취득가액-900,000,000원
필요경비-20,000,000원
양도차익580,000,000원
과세 비율 (12억 초과분만)20.00%
과세 계산
과세 양도차익116,000,000원
장기보유특별공제 (40%)-46,400,000원
양도소득금액69,600,000원
기본공제-2,500,000원
과세표준67,100,000원
양도소득세 (산출세액)10,344,000원
지방소득세 (10%)1,034,400원
총 납부세액11,378,400원
양도소득세 계산 흐름
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 장기보유특별공제를 차감해 양도소득금액 산정
- 양도소득금액 − 기본공제 250만 = 과세표준
- 과세표준 × 세율 = 산출세액
- 산출세액 + 지방소득세(10%) = 총 납부세액
1세대 1주택 비과세
- 보유 2년 이상(조정대상지역은 거주 2년 추가)
- 양도가액 12억원 이하 → 전액 비과세
- 양도가액 12억원 초과 → 초과분만 과세 (양도차익 × (양도가-12억)/양도가)
장기보유특별공제율
- 일반: 보유 3년 6%, 매년 +2%, 15년 이상 30% 한도
- 1세대 1주택(12억 초과분): 보유 3년 12% + 매년 +4% (10년+ 40%) + 거주 2년 8%/3년 12% + 매년 +4% (10년+ 40%) — 합산 80% 한도
단기 양도세율 / 다주택 중과
- 보유 1년 미만: 70% 단일세율
- 보유 1~2년 미만: 60% 단일세율
- 다주택 중과(조정대상지역): 2주택 +20%p, 3주택+ +30%p — 2025-05-09까지 한시 유예
※ 본 계산기는 주택 양도 기준으로, 분양권·조합원입주권·토지·상가 등은 별도 규정이 적용됩니다. 일시적 2주택 비과세 특례, 상속·증여 취득가액 의제 등 개별 케이스는 반영되지 않으니 정확한 신고는 세무사 상담을 권장합니다.